Čo exkluzívne zastúpenie a zmluva znamená?
Podpísanie exkluzívnej zmluvy pre realitnú kanceláriu (ďalej len RK) znamená, že ako jediná (má to papierovo potvrdené) môže zastupovať vašu osobu v predaji definovanej nehnuteľnosti. Pre RK z toho plynú nepriehliadnuteľné výhody. Nikto iný okrem RK nemôže majiteľovi nehnuteľnosť predávať. V bežnom prípade ponúka majitelovu nehnuteľnosť možno aj dvadsať rôznych RK. V prípade exkluzívnej zmluvy má RK istotu, že nehnuteľnosť predá práve ona.
“Exkluzívne zastúpenie sa môže na prvý pohľad zdať nevýhodné, nezmyselné a kontraproduktívne.”
Pravdou je, že sa tak naň veľa ľudí pozerá. ,,Čím viac realitných kancelárií oslovím, tým väčšia je šanca na predaj“ hovoria niektorí. Skutočnosť však môže byť iná. Akonáhle sa v štandartnom prípade RK dozvie, že majiteľ predáva byt či dom (najčastejšie z Inzercie), začnú mu morálnejší makléri telefonovať a požiadajú o súhlas, niektorí dokonca požiadajú o stretnutie, kde majiteľovi všetko vysvetlia a priestory vyfotia (správny postup). Niektoré kancelárie bohužiaľ majiteľa ani neinformujú o tom, že jeho nehnuteľnosť predávajú a to za cenu, ktorú si RK sama určí. Stiahne si fotky od inej, čestnejšej RK, ktorá u majiteľa bola, priestory nafotila a nehnuteľnosť začne predávať pod svojim menom, bez súhlasu majiteľa. Veľmi jednoducho sa tak môže stať, že majiteľ sa rozhodol nespolupracovať so žiadnou RK, vydá inzerát o predaji (najčastejšie cez interneť), ale za dva dni jeho nehnuteľnosť už predáva dvadsať RK.
Už len to, že byt je napríklad na jednom realitnom serveri ponúkaný desaťkrát (je to veľmi dobre poznať), pôsobí pre potencionálneho záujemcu veľmi nedôveryhodne. Maklér, ktorý exkluzívnu zmluvu nemá musí mnohokrát pristúpiť na hru potencionálneho záujemcu o kúpu, pretože sa dostáva pod tlak. Jednoducho sa bojí, aby si kupujúci nemohol nehnuteľnosť kúpiť od inej RK. A tak miesto toho, aby sa snažil obhájiť cenu pre predávajúceho, tak začne vyvíjať tlak na zníženie ceny. Navyše sa makléri v konkurenčnom boji predbiehajú, kto ponúkne na trhu nehnuteľnosť za nižšiu cenu, nielen na svoj úkor, ale i na úkor predávajúceho. V mnohých prípadoch to má za následok, že predávajúci dostane nižšiu cenu a maklér províziu.
“Konkurencia je na dobrá, ale zamyslite sa, pre koho? Pre kupujúceho či predávajúceho?”
VÝHODY EXKLUZÍVNEJ ZMLUVY PRE VLASTNÍKA (PREDÁVAJÚCEHO)
– jasne stanovené pravidlá spolupráce medzi predávajúcim a sprostredkovateľom (výška provízie, doba trvania zmluvného vzťahu, záväzky)
– JEDINEČNOSŤ ponuky = exkluzivita = väčšia dôveryhodnosť vašej nehnuteľnosti na trhu.
– lepšia informovanosť a kvalita podávania informácií o stave zákazky (presnosť, ucelenosť, pravidelné reporty).
– veľká výzva pre makléra zákazku zrealizovať.
– rýchlejší predaj = možnosť spolupráce s inou RK.
– garancia vyššej predajnej ceny (štatisticky dokázané).
– garancia serióznej ponuky pre kupujúceho (jednotné informácie o nehnuteľnosti).
– väčšia investícia do prezentácie a podpory predaja na najvyhľadávanejších realitných portáloch.
VÝHODY PRE KUPUJÚCEHO
– istota jedinečnej ponuky na trhu, alebo – nepredá mi to iná RK, ak zložím zálohu?
– jedná s jedinou realitnou kanceláriou poverenou výhradne zastupovať vlastníka nehnuteľnosti.
NEVÝHODY NEEXKLUZÍVNEJ ZMLUVY
– žiadna RK nenesie voči klientovi priamu zodpovednosť.
– žiadna RK nevynaloží na vyriešenie prípadu potrebné finančné prostriedky.
– každá kancelária vedie separátne jednanie vrátane toho, že záujemcom sú zasielané rozdielne požadované ceny a ďaľšie podmienky predaja. Nikto nekoordinuje ďalší postup.
– duplicita ponuky v inzercii s rozdielnymi údajmi znamená nedôveryhodnosť ponuky.
– pre potencionálneho záujemcu (kupujúceho) vzniká neprehľadná situácia, ktorá je pre obe strany nevýhodná, riskantná a mnohokrát od svojho zámeru kúpiť nehnuteľnosť upúšťajú.
