Koľko môžem dostať za môj byt? Za koľko sa dá predať dom s pozemkom? Ako si mám vypočítať cenu svojej nehnuteľnosti? Tieto otázky si kladú nielen tí, ktorí chcú svoj byt alebo dom predať. Človeka jednoducho zaujíma cena vlastného majetku.
”Mám panelový 3.izbový byt v Ružinove, ktorý chcem predať, ale neviem, ako ho oceniť.”
Ako na to? Tak znela otázka majiteľky bytu. Rozhodla sa totiž, že nezverí predaj do rúk realitných maklérov, ktorí odhadujú ceny v závislosti na aktuálnej situácii na trhu. Chcela si byt ,,oceniť“ sama.
Avšak odborníci na odhady jednotne tvrdia: Nie je to také jednoduché. Rozhodujúce je totiž, koľko je kupujúci za vašu nehnuteľnosť ochotný zaplatiť, teda aká je jej trhová cena.
Existuje mnoho faktorov, ktoré ovplyvňujú cenu nehnuteľnosti. Dôležitý je vzťah ponuky a dopytu. A ten veľmi úzko súvisí s kúpnou silou v danom regióne. V lokalitách kde je o bývanie záujem, ako sú v prípade bytov centrá veľkých miest a v prípade rodinných domov štvrte okolo veľkých miest sú ceny úplne iné než v malej dedinke na okraji Slovenska.
Zatiaľ čo v Bratislave je priemerná cena za starší byt okolo 1 600 € za meter štvorcový, napríklad v Dunajskej Strede je to približne 600 €.
Najjednoduchšia cesta: porovnanie
Aspoň k orientačnej sume sa dá dopracovať. Najjednoduchšia cesta je porovnávacia metóda. Tá nám ukáže, čo ,,hovorí“ trh. A práve túto hodnotu si pomerne ľahko môžeme odhadnúť aj sami. Ako na to?
Najjednoduchším vodítkom je podobná nehnuteľnosť v rovnakej lokalite, ktorá bola nedávno predaná, alebo je v aktuálnej ponuke. Tú môžeme porovnať zo svojou. Treba však podotknúť, že pri porovnávaní by mal byť človek sám k sebe kritický. Porovnávať treba horšie aj lepšie stránky nehnuteľnosti. Je to napríklad väčší pozemok, alebo orientácia pozemku. A čo mám horšie? Bývam napríklad vedľa rušnej cesty. Tiež je dôležitá veľkosť domu, jeho stav, to znamená, či ide o novostavbu, či je po kompletnej rekonštrukcii, alebo je v špatnom technickom stave. To sú tiež faktory, z ktorých treba vychádzať.
Pokiaľ sused nechce povedať, za koľko predáva svoj dom, musíme sa pozrieť na ponuku iných domov v okolí, napríklad na internet, či do odborných časopisov, alebo počkať až sused svoj dom predá a potom sa vydať na príslušný katastrálny úrad. V katastri nehnuteľností sú všetky zmluvy o predaji nehnuteľností archivované a je možné do nich verejne nahliadnuť.
Existujú ešte ďalšie metódy. Napríklad vecná hodnota hovorí, za koľko bola stavba postavená a o koľko bola znehodnotená užívaním. Výnosovou metódou zistíme, či je pre nás lepšie nehnuteľnosť prenajímať, alebo predať.
Prím zohráva lokalita
Lokalita môže cenu nehnuteľnosti ovplyvniť priam dramaticky. Napríklad za veľmi luxusný dom v celkom nezaujímavej lokalite nemusíme dostať ani toľko, koľko vás stála jeho stavba. Naopak na starom domčeku, aj keď nie v dobrom stave, ale nachádzajúcim sa na niektorej z takzvaných dobrých adries, môžete dobre zarobiť.
Svoju úlohu zohráva aj to, kde je dom v konkrétnej lokalite situovaný. Napríklad vila vedľa hlavnej cesty vedľa poľnohospodárskeho družstva nemôže mať rovnakú hodnotu ako rovnaká stavba na rovnakom veľkom pozemku v tichej časti obce s výhľadom do lesa. Nemenej dôležitá je tiež dostupnosť MHD, lekára či obchodov.
O cene rozhoduje pozemok
U rodinných domov tržnú cenu výrazne ovplyvňuje pozemok. Záleží nielen na tom ako je veľký, ale aj ako je orientovaný. Obecne je väčší záujem o mierne svahovité plochy s orientáciou na juh alebo na juhozápad.
Cenu môžu zvýšiť aj ďalšie stavby, ako garáž, záhradný altánok, bazén či prístrešok. Avšak nie veľmi výrazne. Dôležitý je vek a stavebnotechnický stav nehnuteľnosti. Rolu zohráva aj charakter stavby. Architektonicky hodnotný dom môže byť v porovnaní s obyčajným až o niekoľko desiatok percent drahší.
Veľkou mierou prispievajú k zhodnoteniu domu použité materiály: napr. kvalitné tehlové tvárnice so zateplením, drevené okná, drevené parkety, drevené dvere, sanita, kvalitný krb, kuchynská linka a jej vybavenie, dlažby, atď…
Cena môže ísť výrazne nadol
Existuje tiež mnoho faktorov, ktoré tržnú cenu naopak znižujú. Napríklad sa dom nachádza v zátopovej oblasti, pozemok leží v ochrannom pásme plynového vedenia, alebo elektrické vedenie prechádza priamo cez záhradu a pod. Taktiež sa bude horšie predávať dom s nejakou poruchov, napríklad s narušenou statikou či výskytom radónu. Odstránenie závad totiž môže byť veľmi nákladné.
Na hodnote domu iste nepridá ani lokálne kúrenie na drevo, staré elektro-rozvody, kontaminovaná studňa, alebo stará a poškodená strecha. Pomerne zásadne môžu cenu ovplyvniť aj vecné bremená, napríklad dožitie určitej osoby, alebo prechod suseda cez pozemok.
Pri bytoch je odhad jednoduchší
O niečo jednoduchšie si odhadnete cenu bytu. Tu odpadá aspekt pozemku. Rozhodujúca je opäť lokalita. Druhým najdôležitejším faktorom je, v akom dome sa byt nachádza. Najdrahšie sú pochopiteľne novostavby, nasledujú staršie tehlové stavby a cenovo najnižšie sú paneláky.
Cenu ovplyvňuje rovnako celkový stav domu, v ktorom sa byt nachádza. Ak praskne každú chvíľu v dome nejaká stupačka, alebo vyhoria staré elektrické rozvody, nepomôže vám ani sebelepší stav bytu.
Naopak výhodou je napríklad terasa, balkón, pivnica, orientácia na slnečné strany, káblová televízia, vysokorýchlostné pripojenie na internet, výhľad z okien alebo z terasy, výťah v dome atď.
”Zo všetkých faktorov ktoré určujú hodnotu domu, pozemku či bytu je najvýznamnejší pocit kupujúceho. Čo očakáva a koľko je ochotný za to zaplatiť.”
Čo zvyšuje cenu domu:
Lokalita – Čím zaujímavejšia a žiadanejšia lokalita, tým bude cena vyššia
Poloha – Dom pri lese môže byť až o tretinu drahší
Veľkosť – Rozloha pozemku a domu ovplyvní cenu výrazne
Infraštruktúra – Dobrá príjazdová komunikácia, obchod, škola… a cena môže ísť hore o 5 až 10 %
Typ – Najdrahšie sú samostatne stojace domy zo záhradou
Architektúra – Zaujímavá stavba môže byť aj o 30 – 50 % drahšia
Celkový stav – majiteľ novostavby môže nastaviť vyššiu cenu
Kúrenie – v kurze je plyn, ale aj obnoviteľné zdroje
Výhľad – môže cenu zvýšiť o 5 až 10 %
Murivo – najviac sa cení tehla s dostatočnou tepelnou izoláciou
Tvar a orientácia – ideálna parcela je mierne svahovitá, orientovaná na juh
Veľkosť pozemku – ideálne je 600 – 1000m2, záleží na veľkosti domu. Na vidieku sú nároky na veľkosť pozemku väčšie vzrastlé stromy, vlastná studňa, dobré oplotenie, garáž, pivnica, terasa, krb, vybavenie interiéru, bazén
Cenu bytu ovplyvňuje:
Lokalita – čím žiadanejšia lokalita, tým vyššia cena
Infraštruktúra – dobrá dopravná obslužnosť a dostupnosť obchodov, škôl, lekárov cenu zvyšuje
Tehlový dom – byty v tehlových domoch sú drahšie než v panelových
Panelový dom – byty v malých nízkopodlažných domoch sú drahšie než vo veľkých blokoch
Dom s výťahom – najvyššie ceny sa platia za byty v 1. až 6. poschodí
Dom bez výťahu – najvyššie ceny sa platia za byty v 1. a 2. poschodí
Najnižšie ceny – najmenej dostanete za byty na prízemí a v poslednom poschodí pod rovnou strechou; opakom sú podkrovné byty
Celkový stav domu – najvyššiu cenu má byt v novostavbe, hodnotu zvyšuje i rekonštrukcia starého domu
Stav bytu – najdrahšie sú nové byty, u starých domoch záleží na prípadnej rekonštrukcii. Ďalej záleží aj na orientácii na slnečné strany, balkóne, terase…
Zdroj: web
